Minat membuka pusat perbelanjaan dan ruang usaha di luar Jakarta mulai terlihat. Tenant baru berdatangan, ruang komersial terserap, dan sejumlah proyek mendapat sambutan cukup baik sejak awal.
Namun, satu hal tetap perlu dibedakan yaitu minat tenant membuka gerai belum tentu berarti konsumen akan datang dan berbelanja.
Pada tanggal 23 Mei 2026, 23 Semarang Shopping Center mulai beroperasi dengan tingkat keterisian tenant sekitar 80 persen. Mal seluas lebih dari 65.000 meter persegi itu juga membawa sejumlah merek yang belum pernah hadir di Semarang, seperti Pop Mart, Chagee, HOKA, Under Armour, Salomon, dan ChaTraMue. Pengelola menargetkan tingkat keterisian mencapai 90–95 persen pada akhir 2026. (Properti Indonesia)
Di Balikpapan, respons pasar terlihat dalam bentuk berbeda. Seluruh 49 unit rumah toko tahap pertama 88 Plaza dilaporkan terjual ketika proyek diluncurkan pada 8 Mei 2026. Kawasan seluas delapan hektare tersebut dirancang sebagai pusat bisnis dan gaya hidup, dengan pengembangan hunian pada tahap berikutnya. (ANTARA Kalimantan Timur)
Dua proyek ini memperlihatkan kota di luar Jakarta tetap menarik bagi pengembang, tenant, maupun investor.
Tetapi keduanya belum menjawab pertanyaan terpenting, apakah konsumen sekitar mal cukup sering datang dan cukup banyak berbelanja untuk menopang bisnis di dalamnya?
Tenant Mulai Masuk, Konsumen Belum Tentu Ikut Belanja
Kinerja PT Indonesian Paradise Property Tbk (INPP) memberi gambaran menarik. Pada semester I 2026, pendapatan segmen komersial perusahaan mencapai sekitar Rp303,19 miliar, naik dari Rp253,48 miliar pada periode serupa tahun sebelumnya. Pertumbuhan sekitar 23 persen ini terutama ditopang tambahan kontribusi dari perluasan 23 Paskal Shopping Center di Bandung, yang mulai beroperasi pada kuartal III 2025. (Landbank)
Pada saat yang sama, total pendapatan perusahaan justru turun tipis dari Rp872,11 miliar menjadi Rp858,14 miliar akibat melemahnya penjualan properti. Pendapatan berulang masih menyumbang sekitar 71 persen dari total pendapatan.
Kinerja tersebut menunjukkan pusat perbelanjaan yang sudah memiliki pengunjung dan tenant stabil dapat menjadi sumber pendapatan penting bagi pengembang. Namun, keberhasilan satu mal tidak serta-merta bisa digunakan sebagai dasar untuk membuka proyek serupa di kota lain.
Kondisi belanja masyarakat secara nasional hingga kini belum menunjukkan lonjakan besar. Bank Indonesia memperkirakan Indeks Penjualan Riil Juni 2026 berada di level 221,6. Secara bulanan, penjualan masih diperkirakan turun 0,8 persen, walaupun penurunannya lebih kecil dibandingkan bulan sebelumnya. (Bank Indonesia) Artinya, tenant tetap dapat berekspansi ketika konsumen masih berhati-hati membelanjakan uangnya.
Bagi sebuah merek, membuka gerai di kota baru juga tidak selalu didasari anggapan konsumsi sedang melonjak. Mereka bisa saja ingin masuk lebih awal, menjangkau konsumen baru, atau mengambil posisi sebelum pesaing melakukan hal serupa.
Ekonomi Kota Tumbuh Belum Tentu Mal Ikut Ramai
Pertumbuhan ekonomi daerah sering menjadi salah satu pertimbangan ketika pengembang melihat potensi sebuah kota. Tetapi angka pertumbuhan perlu dibaca lebih jauh.
Jawa Tengah mencatat pertumbuhan ekonomi sebesar 5,71 persen secara tahunan pada triwulan II 2026. Penguatannya antara lain berasal dari sektor pertambangan, penggalian, serta ekspor barang dan jasa. (BPS Jawa Tengah)
Kalimantan Timur tumbuh 3,35 persen pada periode yang sama. Sektor akomodasi serta makan dan minum memang tumbuh 13,79 persen, tetapi pertumbuhan tertinggi dari sisi pengeluaran justru berasal dari konsumsi pemerintah sebesar 20,14 persen. (Niaga Asia)
Kedua wilayah tersebut jelas memiliki kegiatan ekonomi berkembang. Namun, tidak seluruh pertumbuhan itu berujung pada bertambahnya uang yang dibelanjakan rumah tangga di pusat perbelanjaan. Karena itu, jumlah penduduk, Produk Domestik Regional Bruto (PDRB), atau pendapatan per kapita tidak cukup untuk menentukan apakah sebuah kota membutuhkan mal baru.
Pengembang perlu melihat lebih dekat kebiasaan masyarakatnya. Seberapa sering mereka pergi ke pusat perbelanjaan? Untuk apa mereka datang? Berapa besar pengeluaran untuk makan, hiburan, fesyen, atau produk gaya hidup? Merek apa yang memang dicari?
Pertanyaan akhirnya adalah, apakah jumlah pengunjung dan nilai belanja mereka cukup untuk membuat tenant bertahan setelah masa promosi dan insentif sewa selesai?
Tidak Semua Kota Membutuhkan Mal dengan Isi yang Sama
Kehadiran merek baru dapat menjadi daya tarik tersendiri di kota dengan pilihan ritel terbatas. Merek yang biasa saja di Jakarta bisa menjadi alasan orang datang ke mal ketika pertama kali membuka gerai di Semarang, Balikpapan, atau kota lain.
Namun, daya tarik karena baru pertama kali hadir tentu tidak bertahan selamanya. Setelah rasa penasaran mereda, pengelola harus melihat apakah pengunjung kembali, apakah harga produk sesuai dengan kemampuan belanja masyarakat, dan apakah keberadaan gerai baru memang menghasilkan transaksi tambahan.
Karena itu, mal di luar Jakarta tidak cukup meniru komposisi tenant pusat perbelanjaan di ibu kota. Kebutuhan setiap kota berbeda.
Kota dengan banyak keluarga muda bisa jadi lebih membutuhkan supermarket, fasilitas anak, restoran keluarga, layanan kesehatan, dan tempat hiburan. Kota dengan aktivitas bisnis tinggi bisa mempunyai kebutuhan lebih besar terhadap restoran, tempat pertemuan, pusat kebugaran, hotel, serta peralatan kantor.
Sebaliknya, terlalu banyak membawa merek dengan harga tinggi ke pasar yang sensitif terhadap harga bisa menimbulkan persoalan lain seperti mal ramai dikunjungi, tetapi sedikit transaksi. Ya, kita kembali ke istilah viral saat pandemi lalu: Rojali.
Ukuran Keberhasilan Baru Terlihat Setelah Beberapa Waktu
Tingkat keterisian tenant saat pembukaan memang penting, namun tidak cukup untuk menilai keberhasilan sebuah mal. Tenant bisa tertarik masuk karena mendapat lokasi strategis, keringanan sewa, masa bebas sewa, atau sekadar mencoba pasar baru.
Nah, gambaran yang lebih jelas biasanya baru muncul setelah euforia pembukaan mereda. Dalam 12–24 bulan pertama, pengelola perlu melihat beberapa hal, berapa banyak tenant tetap bertahan, bagaimana penjualan mereka, berapa banyak pengunjung benar-benar berbelanja, seberapa sering konsumen kembali, dan apakah mal masih ramai ketika tidak ada acara besar.
Perubahan komposisi tenant juga penting diperhatikan. Tenant yang memperluas gerai memberi sinyal berbeda dibanding tenant yang memilih keluar setelah satu tahun.
Hal serupa berlaku buat 88 Plaza. Terjualnya seluruh unit tahap pertama menunjukkan adanya minat terhadap properti komersial. Namun, pusat perdagangan baru akan hidup apabila unit-unit tersebut benar-benar terisi dan mampu menarik kunjungan. Artinya? Ruang usaha bisa dibeli investor. Aktivitas di dalamnya tetap ditentukan konsumen.
Riset Jangan Berhenti di Survei Kepuasan
Kondisi ini membuat riset pengembangan mal di luar Jakarta tidak hanya mengukur kepuasan pengunjung. Sebelum pembangunan dimulai, pengembang perlu tahu dari mana calon pengunjung berasal, kebiasaan belanja mereka, pilihan pusat perbelanjaan yang ada saat ini, lalu konsep seperti apa yang masih mempunyai ruang (white space) di pasar.
Menjelang pembukaan, perhatian beralih ke susunan tenant, tingkat penerimaan harga, serta alasan masyarakat tertarik mencoba mal baru. Setelah beroperasi, riset perlu melirik hubungan antara perilaku pengunjung dan kinerja tenant.
Berapa banyak orang datang hanya untuk melihat-lihat? Berapa banyak yang berbelanja? Apa yang membuat mereka kembali? Apakah transaksi baru benar-benar ada atau hanya berpindah dari mal lain?
Pertanyaan seperti ini menjadi semakin penting ketika pengembang mulai melihat peluang di luar Jakarta. Semarang dan Balikpapan menunjukkan minat terhadap ruang komersial memang ada. Tetapi setiap kota punya ukuran pasar, kebiasaan, dan kemampuan belanja berbeda.
Peluang membuka mal baru memang ada. Tapi persoalan utamanya adalah apakah pengembang benar-benar memahami kota tempat mereka masuk?
Referensi
Email: marketing@proximaresearch.co.id
Contact: +6282299988600
Editor: Hendy Adhitya
Official Address:
Komplek Royal Palace, Blok B No. 24
Jl. Prof. Dr. Soepomo No.178A, Menteng Dalam, Tebet, Jakarta Selatan 12870
Copyright © 2026 Proxima Research. All Rights Reserved